Через 5 лет после одобрения Merle Hay Arena планирует получить новый раунд проверки.
Через пять лет после того, как предложение о строительстве хоккейной арены в Merle Hay Mall выиграло пакет государственного финансирования в размере 26,5 млн долларов, долгожданный, сильно измененный план сталкивается с новым раундом проверки, поскольку он стремится претендовать на долю финансирования.
Управление экономического развития штата Айова рекомендует совету директоров, заседающему в пятницу, 19 сентября, представить предложение в процесс подсчета очков, чтобы определить, все ли еще имеет право на скидку по налогам на продажи и гостиничный отель, с которой город Урбандейл поддержит выпуск облигаций для строительства.
Торговый центр находится на границе Урбандейл-Де-Мойн, и оба города поддерживают предложение, которое, по словам владельца торгового центра, чикагской компании Abbell Associates, является ключевым шагом в сохранении экономической жизнеспособности 66-летнего объекта.
Как первоначально предполагалось, план предусматривал, что команда Des Moines Buccaneers в Хоккейной лиге США построит арену в раковине пустующего бывшего универмага Younkers торгового центра. Он должен был заменить ветхий объект Bucs в Урбандейле, датируемый 1961 годом и поврежденный в 2020 году.
Кроме того, на арене будет располагаться сопровождающий отель.
Разочаровывающее налоговое исследование может стать препятствием для развития рынка
Проект стал крупнейшим победителем в общегосударственном конкурсе на сумму 100 млн долларов в виде налоговых скидок IEDA. Но в условиях всплеска инфляции, последовавшего за началом пандемии COVID-19, Bucs оказались неспособны собрать средства для покрытия остальной части проекта, стоимость которого оценивается в 60 млн долларов.
Команда, которая заложила основу для проекта в 2022 году, выбыла в 2024 году. Но Аббель уже решил построить арену самостоятельно и продолжил реализацию проекта. Она сократила стоимость арены, теперь предназначенной для многократного использования, до менее амбициозных 41,69 миллиона долларов и добавила функции, включая восьмикортовый тренировочный центр по волейболу.
Урбандейл, где находится старый магазин Younkers, планирует выпустить облигации на сумму от 16,3 до 20 миллионов долларов, чтобы помочь оплатить строительство, по-прежнему поддерживаемое налоговой скидкой. Он и Де-Мойн также пообещали еще 3 миллиона долларов в поддержку арены в виде финансирования по увеличению налогов.
На фоне изменений проект выиграл продление первоначального срока 2024 года для начала строительства, и генеральный директор Abbell Лиз Холланд теперь говорит, что проект готов к работе.
Но исследование Urbandale заказало обновить прогнозы налога с продаж для проекта в рамках подготовки к пересмотру плана с IEDA пришло к выводу, что потребуется гораздо больше, чем строительство арены, чтобы развернуть торговый центр. Он обнаружил, что продажи в торговом центре выросли всего на 1% с 2021 года, что намного меньше, чем средний уровень инфляции 4,36% за это время, и что пешеходный трафик, генерируемый проектом, будет значительно ниже оценок торгового центра.
Холланд оспорила отчет в августе, заявив, что оценки исследования были консервативными, учитывая собственные исследования ее компании, показывающие, что 3,5 миллиона человек посетили торговый центр в 2024 году. Член городского совета Де-Мойна Крис Коулман, чей отдел включает в себя часть торгового центра города, также отодвинулся, заявив, что городские лидеры были более оптимистичны по поводу проекта, чем прогнозы исследования. Де-Мойн обеспокоен тем, что торговый центр может прийти в упадок в отсутствие новых инвестиций.
IEDA: «Значительные» изменения в плане требуют пересмотра
Сотрудники IEDA рекомендуют совету принять измененное предложение, но при условии, что он обеспечит финансирование в размере 41,7 млн долларов к концу марта; выберите застройщика для отеля к концу 2027 года; и закройте финансирование строительства к концу 2028 года.
Также предлагается выбрать застройщика для жилой переоборудования офисного здания на площадке торгового центра к концу 2026 года и закрыть финансирование этого проекта к концу 2027 года.
Больше в бизнесе
Кроме того, называя изменения в плане «значительными», он предлагает директору IEDA Деби Дарем назначить комитет для оценки плана, как это предусмотрено правилами совета директоров. Затем группа представит результат комитету по должной осмотрительности совета директоров для формулирования рекомендаций для полного совета.
Филип Йоенс занимается розничной торговлей и недвижимостью для Регистра Де-Мойна. С ним можно связаться по адресу 515-284-8184 или pjoens@registermedia.com.
*Эта статья первоначально появилась в Des Moines Register: Altered Merle Hay Arena Plan, которая получила новый взгляд от IEDA.
