Он потратил 14 миллионов долларов на один из самых дорогих домов Тампы.
Один из лучших агентов по недвижимости Тампы и ее бывший клиент подают в суд на покупателя особняка на набережной стоимостью 14,95 миллиона долларов, который утверждает, что они не раскрыли неразрешенную работу над домом.
Халед Абдель Нафаль приобрел 5224 W. Neptune Way у Грегори Л. Хендерсона в 2023 году. Это была одна из самых дорогих продаж в Тампа-Бей в том году.
Дженнифер Залес, агент Coldwell Banker, представляла Хендерсона, врача, который ранее был помолвлен с генеральным прокурором США Пэм Бонди. Кристина и Винсент Бароне из Signature Realty Associates, представляли Нафала. Они не названы по делу.
Список для собственности хвастался, «расширенный тренажерный зал, возможная шестая спальня, полная ванна, вторая прачечная, щедрая комната для прачечной, гаражное хранилище с четырьмя плюсами, винный погреб мечты, бильярд / игровая комната и увенчанный стеклянным лифтом, останавливающим шоу».
Но в иске, поданном против Залеса, Хендерсона и Колдуэлла Банкера в окружной суд Хиллсборо в прошлом месяце, Нафаль утверждает, что многие из этих функций были добавлены незаконно и должны быть выпотрошены в соответствии с федеральными требованиями поймы. Он утверждает, что пригодное для жизни пространство дома было сокращено примерно на 3500 квадратных футов.
Нафаль утверждает, что обвиняемые не проявили должной осмотрительности, сообщив ему об этих дефектах, и сказал, что если бы он знал, он бы не купил дом.
Залес, Хендерсон и Колдуэлл Банкер отрицали какие-либо нарушения и просили судью отклонить дело.
«Я не буду стоять в стороне, пока эти необоснованные обвинения пытаются запятнать мою репутацию, — говорится в заявлении Залеса. — Этот иск необоснован и грубо искажает факты и правду. Факты покажут, что я действовал законно, этично и с профессионализмом на протяжении всей этой сделки».
Через своего адвоката Хендерсон сказал, что будет защищать себя от претензий Нафала, но не может комментировать ожидающие судебного разбирательства.
Ни Нафаль, ни его адвокаты не ответили на запросы о комментариях от Tampa Bay Times.
В своей жалобе Нафаль сказал, что он нанял подрядчика для реконструкции дома вскоре после закрытия. Именно тогда инспектор из города осмотрел имущество и сообщил ему, что предыдущий владелец никогда не выдавал разрешения на работу, выполненную на базовом уровне.
Согласно руководящим принципам Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям (FEMA), это означает, что «базовый уровень, который был продан как пригодное для жизни пространство, никогда не будет использоваться как таковой».
Больше в США.
Город также обнаружил неразрешенные изменения, внесенные в частный причал дома, — сказал Нафаль в своей жалобе.
Нафаль сказал, что город приказал ему снести спортзал, прачечную и ванную комнату и восстановить лодочный док в соответствии с его первоначальными спецификациями. Он сказал, что ему не разрешается продвигаться вперед с любыми другими ремонтами, пока он не вступит в соответствие.
В электронном письме J.C. Hudgison, менеджер и главный чиновник по строительству города Тампа, сказал, что не может комментировать это дело. Тем не менее, он сказал, что для городских инспекторов стандартной практикой является выдача нарушений, если они обнаруживают работу, проделанную за пределами действия активного разрешения.
The Times рассмотрела документы, разрешающие собственность Нафала, и не обнаружила нарушений в отношении неразрешенной работы. С момента покупки дома Нафалом было подано несколько разрешений, детализирующих обширные ремонтные работы. Это включает пересмотр плана строительства, поданный в июле прошлого года, чтобы «вернуть первый этаж в соответствие с требованиями FEMA. Удалить A/C, стены, ванную комнату, сауну, закрытые районы».
Нафаль утверждает, что Хендерсон сознательно делала ложные заявления о доме в раскрытиях и нарушала их контракт. Он утверждает, что Залес не использовала «разумную заботу или компетентность» в том, как она рекламировала дом.
В настоящее время он требует не менее 50 000 долларов США в качестве компенсации за покрытие стоимости работ и предполагаемого снижения стоимости имущества.
Хендерсон вместе с Залесом и Колдуэллом Банкером подали два отдельных ходатайства на прошлой неделе, попросив судью отклонить дело.
В судебных документах все три стороны утверждают, что они выполнили свои обязанности, изложенные в контракте, и что у Нафала нет достаточных доказательств, чтобы поддержать его заявления о мошенничестве и халатности.
«Нафал договорно согласился провести собственное расследование и проверку имущества, включая расследование требований к разрешению и зоне наводнения, и не полагаться на Залеса или Колдуэлла за то же самое, — написали Залес и Колдуэлл Банкер в своем ходатайстве об увольнении. — У него была возможность отказаться от контракта после проведения должной осмотрительности по любой причине, которую он сочёл нужным. Теперь истец пытается возместить ущерб от Залеса и Колдуэлла за свои собственные неудачи».
У Флориды нет закона, который требует от продавцов раскрывать неразрешенную работу, но покупатели защищены определенными юридическими прецедентами, сказал Скотт Фицпатрик, адвокат Тампы, который специализируется на вопросах недвижимости.
В деле Верховного суда штата от 1980-х годов было установлено, что продавцы должны раскрывать любые факты, которые могут повлиять на стоимость недвижимости и не легко наблюдаться покупателю.
«Батончик высок для случаев раскрытия информации, — сказал Фицпатрик. — Покупатели должны доказать, что тот, против кого они подали в суд, имел фактическое знание о проблемах и намеренно не раскрывал их», — сказал Фицпатрик. — Говорить, что кто-то «должен был знать», недостаточно.
Если нет какого-либо курительного пистолета, например, электронных писем между продавцом и агентом, где они обсуждают нераскрытые вопросы с домом, обвиняемые обычно могут утверждать, что они не знали, — сказал Фицпатрик.
